Hvordan beregnes grundskyld? Din simple guide til at forstå og reducere ejendomsskatten

Stiger dine boligudgifter hurtigere, end du kan nå at justere budgettet? Du er ikke alene. Siden boligskattereformen i 2024 har tusindvis af husejere og lejlighedsejere opdaget, at den gode gamle ”ejendomsskat” pludselig er blevet mere kompleks – og i nogle tilfælde dyrere.

Hovedskurken (eller helten, alt efter postnummer) hedder grundskyld. Det er den kommunale skat på selve jorden under dit hjem, og den beregnes nu på helt nye præmisser. Forstår du ikke, hvordan tallet på din forskudsopgørelse er havnet der – eller hvilke lovlige greb du har til at skære lidt af regningen – så er du landet det rette sted.

I denne guide får du:

  • En letforståelig trin-for-trin-forklaring på, hvordan grundskylden beregnes.
  • Overblik over kommunale promiller, lofter og indefrysning efter de nye regler.
  • Konkrete tips til at spotte fejl i vurderingen – og til at reducere eller udskyde betalingen helt lovligt.

Grib en kop kaffe, log på skat.dk i baggrunden, og lad os på få minutter gøre dig klogere på de tal, som kan betyde flere tusinde kroner på din årlige boligregning.

Vigtigt: Denne guide er generel information (ikke personlig skatterådgivning)

Denne artikel giver dig et over, hvordan grundskyld – også kaldet ejendomsskat eller grundskat – bliver beregnet, hvordan boligskattereformen fra 2024 kan påvirke din fremtidige regning, og hvilke lovlige muligheder du har for at reducere eller udskyde betalingen. Vores mål er at klæde dig bedre på til at forstå reglerne og stille de rigtige spørgsmål, når beløbet på forskuds- eller årsopgørelsen ikke matcher dine forventninger.

Artiklen er ikke personlig skatterådgivning og kan derfor ikke erstatte en individuel vurdering fra revisor, advokat eller anden skatteekspert. Satsen for din kommunes grundskyldspromille, fradragsregler, renter på indefrysning samt klagefrister kan ændre sig med kort varsel – og de varierer meget fra kommune til kommune.

  • Brug skat.dk (TastSelv Borger) til at se de aktuelle tal på din egen bolig.
  • Tjek Vurderingsportalen for de seneste vurderinger og eventuelle klagefrister.
  • Spørg din kommune om den præcise promille, lokale fradrag og hvornår indefrysning af stigninger kan til- eller frameldes.
  • Overvej professionel rådgivning før større beslutninger, fx ombygning, udstykning eller salg.

Kerneinformationerne her bygger på offentligt tilgængelige kilder, først og fremmest Bolius’ guide “Hvad er grundskyld og hvordan beregnes den? Her er alt, du skal vide” (26.08.2024) samt lovgrundlaget i ejendomsskatteloven. Vi bestræber os på at holde artiklen opdateret, men du er altid den endelige garant for, at de tal og regler, du handler efter, er korrekte og aktuelle.

Hvad er grundskyld – og hvordan adskiller den sig fra ejendomsværdiskat?

Som boligejer betaler du i dag to separate boligskatter, som ofte forveksles med hinanden:

  • Ejendomsværdiskat – en statslig skat af hele ejendommens værdi (hus + grund).
  • Grundskyld – en skat på jordens værdi (grundværdi). Skatten blev tidligere opkrævet af kommunen, men siden 2024 indkræves den via Skatteforvaltningen.

Hvorfor hedder det så tit “ejendomsskat” eller “grundskat”?

I hverdagen bruger mange ordene i flæng, men når kommunen eller staten sender regningen, er det næsten altid grundskylden, der omtales. Ejendomsværdiskatten har sit eget felt på forskuds- og årsopgørelsen, mens grundskylden tidligere kom som to halvårlige girokort fra kommunen. Efter reformen i 2024 fremgår begge beløb nu samme sted på skat.dk.

Sådan fastsættes grundværdien

Grundskylden beregnes ud fra den såkaldte grundværdi – jordens værdi i “ubebygget tilstand”. Vurderingsstyrelsen skal dog tage udgangspunkt i den anvendelse, der giver højest værdi (highest and best use). Det betyder, at din grund for eksempel vurderes højere, hvis:

  • lokalplanen tillader flere etager eller et større bebygget areal,
  • der er mulighed for udstykning eller erhverv,
  • infrastruktur eller beliggenhed gør jordstykket ekstra attraktivt.

Huse vs. Ejerlejligheder

For enfamiliehuse er det selve matriklen, der vurderes. For ejerlejligheder fordeles ejendommens samlede grundværdi forholdsmæssigt efter boligareal, men:

  • Jo mere attraktiv beliggenhed, desto højere andel af grundværdi.
  • Hvis hele ejendommen rummer uudnyttet byggepotentiale (fx flere salgbare etagemeter), indregnes den “skjulte” værdi også i lejlighedernes grundværdi – og altså i din grundskyld.

Opsamling: De tre vigtigste forskelle

  1. Hvad beskattes?
    • Ejendomsværdiskat: Hele ejendommen.
    • Grundskyld: Kun jorden.
  2. Hvem opkræver?
    • Ejendomsværdiskat: Staten (altid).
    • Grundskyld: Kommunen har fastsat promillen, men staten opkræver fra 2024.
  3. Hvor ser du beløbet?
    • Begge skatter står nu på din forskuds- og årsopgørelse i TastSelv Borger på skat.dk.

Vil du dykke mere ned i definitioner og regler, så læs Bolius’ guide “Hvad er grundskyld og hvordan beregnes den?” (26.08.2024).

Sådan beregnes din grundskyld trin for trin

Her er den korte vej fra rå tal til den regning, du ser i din forskuds- eller årsopgørelse:

  1. Find den seneste offentlige grundværdi
    Gå til Vurderingsportalen, log på med MitID og slå adressen op. Notér grundværdien (”jordens værdi i ubebygget stand”).
    Tip: Er vurderingen kun foreløbig, kan beløbet stadig ændre sig – og din grundskyld med det.
  2. Beregning af beskatningsgrundlaget
    Staten giver automatisk et nedslag på 20 %. Formlen er:
    Beskatningsgrundlag = Grundværdi × 0,80
  3. Påfør kommunens grundskyldspromille
    Kommunalbestyrelsen fastsætter satsen én gang årligt (for 2024 svinger den typisk mellem ca. 6‰ og 10‰).
    Grundskyld = Beskatningsgrundlag × (Promille / 1 000)
    Eksempel (Bolius, 26.08.2024):
    • Adresse i Roskilde • Grundværdi: 1 000 000 kr.
    • Promille: 7,4‰ (0,74 %)
    • Beskatningsgrundlag: 1 000 000 × 0,80 = 800 000 kr.
    • Grundskyld: 800 000 × 0,0074 = 5 920 kr.
  4. Tjek for fradrag i grundskylden
    Nogle kommuner giver fradrag for bestemte forbedringer af grunden (fx kloaktilslutning eller vejanlæg). Fradraget trækkes fra efter de 20 % men før promillen beregnes. Kontakt teknisk forvaltning for regler og registrering.
  5. Fordeling mellem flere ejere
    Hvis I ejer boligen sammen, fordeles den endelige grundskyld automatisk i skattemappen efter jeres ejerandele (1/2, 1/3 osv.). Sørg for, at ejerandelene er korrekte i BBR/tingbogen.

Hvor ser du tallene?
• Selve opkrævningen ligger i TastSelv Borger > Forskudsopgørelse/Årsopgørelse.
• Promillen står ofte i forskudsopgørelsen, men kan også findes på kommunens hjemmeside.
• Vurdering (foreløbig/ændret) hentes på Vurderingsportalen.

Husk: Promillesatsen varierer fra kommune til kommune, og 20 %-nedslaget gælder altid, inden promillen påføres. Regler, satser og vurderinger kan ændre sig – dobbelttjek derfor altid de aktuelle tal.

Kilde: Bolius, “Hvad er grundskyld og hvordan beregnes den?” (26.08.2024)

Hvad påvirker grundværdien? (hus vs. ejerlejlighed, byggepotentiale m.m.)

Grundværdien er ikke den pris, du gav for hele din bolig, men en vurdering af selve jorden – som om den lå helt ubebygget. Alligevel indregnes de muligheder, der følger med grunden: Hvad vil jordstykket være værd for den anvendelse, der giver højest markedsværdi (på engelsk kaldet highest and best use)? Derfor kan to tilsyneladende ens grunde i samme villakvarter have meget forskellig grundværdi, hvis den ene fx må bebygges i to etager eller udstykkes i flere parceller.

7 klassiske faktorer, der kan løfte (eller sænke) grundværdien

  • Byggeretten: Flere etager, større bebyggelsesprocent eller mulighed for udstykning giver højere værdi.
  • Lokalplan- og zoneændringer: Skifter en parcel fra landzone til byzone – eller fra bolig til blandet bolig/erhverv – stiger værdien typisk markant.
  • Erhvervspotentiale: Tilladelse til butik, kontor eller café hæver prisen, fordi jorden kan udnyttes mere intenst.
  • Beliggenhed: Kystnærhed, sø­- eller bynær udsigt, skole­- og indkøbsafstande samt lav kriminalitet scorer højt.
  • Infrastruktur: Nye letbane- eller metrostationer, motorvejstilslutninger og cykelstier øger køberkredsen – og dermed grundværdien.
  • Grundens form og terræn: Regulær form og plan jord er billigere at bygge på og værdisættes derfor højere.
  • Nabo­forhold og servitutter: Høje støjvolde, industrivirksomhed eller stramme fredningsdeklarationer kan trække værdien ned.

Hus kontra ejerlejlighed – Sådan fastsættes grundværdien

Ejerbolig (hus): Vurderingsstyrelsen ser på den konkrete matrikel: størrelse, bebyggelsesmuligheder, lokalplan m.v. Værdien påvirkes direkte af om du må bygge til, bygge op eller udstykke.

Ejerlejlighed: Her beregnes grundværdien indirekte ud fra lejlighedens boligareal og beliggenhed i ejendommen. Kan ejendommen potentielt udnyttes bedre – fx opførsel af tagboliger eller ekstra kvadratmeter i gården – indregnes den forventede merindtjening i hele ejendommens grundværdi, som du derefter får en lejlighedsandel af.

Hvorfor bør du holde øje med lokalplanen?

Kommunen kan vedtage en ny lokalplan, der ændrer bygge­- eller anvendelsesmulighederne. Det kan:

  • Øge grundværdien – og dermed din fremtidige grundskyld – hvis der åbnes for højere byggeri eller tættere bebyggelse.
  • Reducere grundværdien (sjældnere), hvis fx bevaringshensyn begrænser bebyggelsesprocenten.

Derfor er det vigtigt at følge høringer og varsler, så du ved, om skattegrundlaget kan ændre sig – og kan reagere inden klagefristen udløber.

Kilde: Bolius, “Hvad er grundskyld og hvordan beregnes den? Her er alt, du skal vide” (26.08.2024)

Satser, betaling og hvor du ser din grundskyld

Kommunalbestyrelsen fastsætter fortsat den promille, din grundværdi skal ganges med – men siden 1. januar 2024 er selve opkrævningen flyttet til Skatteforvaltningen. Dermed ser og betaler du nu både grundskyld og ejendomsværdiskat sammen med øvrig indkomstskat via TastSelv på skat.dk.

Hvad ligger promillen på i 2024-2028?

  • Ved boligskattereformen blev grundskyldspromillerne generelt sat ned fra 2024 for at modvirke de højere offentlige vurderinger.
  • Gennemsnitligt landstal 2024: ca. 7,4 ‰ (Bolius). Der er dog store kommunale forskelle – spænder typisk fra 5 ‰ til 10 ‰.
  • Folketinget har allerede godkendt promiller for 2024-2028. Kommunen kan ikke hæve satsen i perioden, men kan vælge at sænke den.

Sådan bliver du opkrævet efter 2024

Tidligere kom der to halvårlige girokort fra kommunen. Fra 2024 sker opkrævningen automatisk:

  • Forskudsopgørelse: Dit fradrag for “ejendomsskat (grundskyld)” sættes ned, og trækprocenten justeres. Effekten mærkes i din nettoløn hver måned.
  • Årsopgørelse: Eventuelle efterreguleringer eller restancer indgår sammen med øvrige skatteposter.
  • Har du valgt indefrysning, står årets indefrosne beløb som et lån under “Øvrige forpligtelser”.

Her finder du alle tallene

  • skat.dk > TastSelv Borger
    Forskuds- og årsopgørelse (fanen “Bolig” > “Ejendomsværdiskat og grundskyld”).
  • Vurderingsportalen (www.vurderingsportalen.dk)
    Foreløbig og senere endelig 2022-vurdering, herunder grundværdi og beskatningsgrundlag.
  • Kommunens hjemmeside
    Aktuel grundskyldspromille (søg typisk: “grundskyld 2024 [kommunenavn]”).

Tjek mindst én gang om året, at grundværdi, promille og fradrag stemmer – så undgår du restskat og kan reagere hurtigt, hvis kommunen senere ændrer satsen nedad.

Reformen 2024: loft, rabat, indefrysning og efterregulering – hvad betyder det for dig?

Boligskattereformen, der trådte i kraft 1. januar 2024, ændrer både hvordan og hvor meget du betaler i grundskyld. Nedenfor får du et overblik over de fire vigtigste værn i den nye lovgivning – og hvad de betyder i praksis.

1. Højere/lavere grundskyld afhænger nu endnu mere af postnummeret

  • Storbyer og liebhaverboliger: Flere betaler mere, fordi grundværdierne er steget markant.
  • Land- og yderkommuner: Mange ser fald i den samlede boligskat, da de nye, lavere promiller ofte mere end opvejer højere vurderinger.

Forskellen skyldes, at beskatningen nu følger de (foreløbigt) nye vurderinger tættere, mens promillerne er sat ned for at holde landsplanets skatte­provenu neutralt.

2. Skatterabat – Et varigt nedslag til boliger købt før 2024

  • Stiger din samlede boligskat (grundskyld + ejendomsværdiskat) fra 2023 til 2024, får du en livsvarig rabat svarende til forskellen.
  • Rabatten låses til selve boligen, ikke til ejeren. Køber du boligen i 2025, følger rabatten med.
  • Se beløbet i din forskuds­opgørelse for 2024 – der ligger en PDF øverst.

3. Skatteloft / stigningsbegrænsning

  • I overgangsåret 2024 gælder ikke længere det gamle årlige loft (fx 2,8 %).
  • Fra 2024 vil skatterne som udgangspunkt følge de nye vurderinger én til én. Eventuelle loft­satser for de kommende år offentliggøres på skat.dk.

Tip: Følg med i dine vurderingsmeddelelser, så du kan justere forskuds­opgørelsen, hvis loftet hæves eller bortfalder.

4. Indefrysning – Nu også for ejendomsværdiskatten

  1. Hvem kan? Alle ejere kan vælge at indefryse den del af årets stigning i både grundskyld og ejendomsværdiskat.
  2. Rente: Nye statslige indefrysninger forrentes – Bolius angiver 3,57 % i 2024. Kommunale lån fra før 2024 er fortsat rentefri.
  3. Tilbagebetaling: Typisk ved salg, men du kan indfri helt eller delvist når som helst.
  4. Frist: Meld til eller fra via TastSelv. Frister kan ændre sig, så tjek årligt.

5. Efterregulering af årene 2021-2024

  • Grundskyld for 2021-2023 bliver korrigeret, når den endelige 2020-vurdering er klar.
  • 2024 bliver efterreguleret ud fra den endelige 2022-vurdering (forventet udsendt fra 2025).
  • Efterreguleringen tilfalder som hovedregel den ejer, der har boligen, når opkrævningen udsendes – også selv om du ikke ejede hele perioden.

Af samme grund er det klogt at budgettere med både en mulig ekstra regning og en potentiel tilbagebetaling i de kommende år.

Huskeliste før du lukker siden:

  • Tjek om din bolig har fået skatterabat (PDF i forskudsopgørelsen).
  • Tag stilling til indefrysning – renter vs. kontant likviditet.
  • Sæt kalender­påmindelse om frist for klage, hvis du vil anfægte vurderingen.

Kilder: Bolius, “Hvad er grundskyld og hvordan beregnes den? Her er alt, du skal vide” (26.08.2024); Skatteforvaltningen – skat.dk.

Sådan kan du lovligt reducere eller planlægge din grundskyld

Grundværdien bygger på oplysninger fra Vurderingsportalen. Stemmer noget ikke – f.eks. grundareal, vejtype, kloak / støjforhold eller mulig bebyggelsesprocent – kan værdien være sat for højt.

  1. Log på Vurderingsportalen og hent den foreløbige/ endelige vurdering.
  2. Sammenlign data med BBR-meddelelsen, lokalplaner, servitutter og egne målinger.
  3. Saml beviser: kortudsnit, fotos, matrikelkort, lokalplantekster m.m.
  4. Indsend indsigelse/klage inden for fristen (typisk 90 dage) via Tast-Selv eller den digitale klageblanket.

Faldgrube: Manglende dokumentation = afvist klage. Gem al korrespondance.

Søg (eller dobbelttjek) kommunale fradrag

Nogle kommuner giver fradrag i grundskylden, når grundejeren selv har bekostet:

  • vej- og stianlæg
  • kloak- og vandtilslutninger
  • støjvolde eller kystsikring

Fradraget kan være femcifret og løber i op til 30 år, men forsvinder, hvis det ikke registreres korrekt.

• Kontakt teknik- og miljøforvaltningen i kommunen for regler, frister og dokumentationskrav.
• Kontroller på din seneste opkrævning fra skat.dk, at fradraget rent faktisk står anført.

Planlagte projekter kan øge skatten

Ny lokalplan, tilladelse til flere etager eller udstykning løfter grundværdien. Før du går i gang:

  • Lav et før/efter-budget for både byggeomkostninger og fremtidig grundskyld.
  • Spørg kommunen, om promillen ændres de kommende år.
  • Vurder om projektet bør times, så en evt. gevinst ved salg opvejer højere skat.

Indefrysning: Likviditet her og nu

Indefrysning før 2024 Indefrysning fra 2024
Kommunalt lån, rente = 0 % Statsligt lån, rente 3,57 % (2024)
Kun stigninger i grundskyld Stigninger i både grundskyld og ejendomsværdiskat

Til- eller frameld via Tast-Selv. Lånet forfalder ved salg, men kan indfries når som helst.

Faldgrube: Renteudgiften er ikke fradragsberettiget.

Opdatér forskudsopgørelsen – Slip for restskat

Når ny vurdering eller promille offentliggøres, ret feltet “Ejendomsværdiskat og grundskyld” under “Bolig” i forskudsopgørelsen. En hurtig justering kan spare dig for 6-8 % restskattetillæg året efter.

Overvej kommune ved flytning

Promillerne spænder fra ca. 5 ‰ til 11 ‰. På en grundværdi på 1 mio. kr. betyder det 5.000 – 11.000 kr. årligt. Brug skat.dk’s boligskatteberegner eller kommunens takstark for at se forskellen, før du skriver under på købsaftalen.

Særlige fritagelser

Nogle ejendomme er helt eller delvist fritaget ifølge Ejendomsskattelovens § 5 – f.eks. ambassader, fredede bygninger med bevaringsdeklaration eller ikke-erhvervsmæssige forsamlingshuse.

Er du i tvivl, så:

  • Læs § 5 i lovteksten
  • Spørg kommunen skriftligt
  • Få evt. en skatteadvokat til at vurdere, om ejendommen opfylder kriterierne

Kilder: Bolius (26.08.2024), Vurderingsportalen, Skat/Tast-Selv, Ejendomsskatteloven.