Hvad betyder indefrysning af grundskyld? – Sådan kan det påvirke din boligøkonomi

Hvad betyder indefrysning af grundskyld? - Sådan kan det påvirke din boligøkonomi

Boligskatten går op – men behøver din regning følge med?

Som boligejer har du sikkert allerede modtaget de første girokort fra det nye, grønne skattesystem. Beløbet står der sort på hvidt, men måden du betaler på, kan du faktisk selv være med til at bestemme. Fra 2024 har alle danske boligejere fået et nyt redskab i værktøjskassen: indefrysning af grundskyld (og nu også ejendomsværdiskat). Med ét klik i TastSelv kan du udskyde de årlige stigninger – og i stedet lade staten lægge ud.

Nogle kalder det en gratis likviditets­buffer, andre frygter en skjult gældsfælde. Renten på ordningen svinger, gamle kommunale lån er fortsat rentefrie, og automatisk tilmelding kan gøre, at du allerede har et statsligt lån, du ikke kender til. Kort sagt: Det, du vælger i dag, kan påvirke din friværdi og din månedlige økonomi i årevis.

I denne artikel dykker vi ned i, hvad indefrysning helt konkret betyder, hvordan reglerne ændrede sig ved årsskiftet, og hvilke fordele og faldgruber du skal kende, før du trykker ”ja tak” eller ”nej tak” i TastSelv. Vi giver dig:

  • Det hurtige overblik, så du straks kan se, om emnet er relevant for dig
  • Praktiske trin – fra tilmelding til tilbagebetaling
  • Regneeksempler, der viser, hvad et par tusinde kroner i skat kan vokse til over tid
  • Særlige råd til pensionister og andre, der kan blive ramt på ydelserne

Fang kaffekoppen, læn dig tilbage – og få styr på, hvordan du kan skræddersy din boligskat til både kortsigtet likviditet og langsigtet tryghed. Din økonomi vil takke dig.

Vigtig disclaimer og kort svar: Hvad er indefrysning af grundskyld?

Disclaimer: Oplysningerne nedenfor er udelukkende til generel orientering og må ikke opfattes som personlig finansiel eller juridisk rådgivning. Regler, rentesatser og praksis kan ændre sig med kort varsel. Kontakt altid Skatteforvaltningen, din kommune eller en uvildig rådgiver, før du træffer beslutninger, der kan påvirke din privatøkonomi.

Det helt korte svar på “indefrysning af grundskyld”

  • Ordningen lader dig udskyde betalingen af de årlige stigninger i boligskatten – frem til 2023 kun grundskylden (kommunal skat af grundværdien), fra 2024 også ejendomsværdiskatten (statlig skat af hele ejendommens værdi).
  • Det udskudte beløb bliver til et statsligt lån, hvor renten fastsættes én gang om året (3,57 % i 2024; 3,54 % i 2025; foreløbigt 2,16 % i 2026).
  • Lånet betales som udgangspunkt først tilbage, når du sælger boligen, men du kan når som helst indfri helt eller delvist.
  • Du kan kun indefryse stigningsdelen – ikke hele boligskatten – medmindre du er omfattet af den særlige pensionistordning, som giver mulighed for at udskyde hele grundskylden.
  • Indefrysningen reducerer gradvist din friværdi, og renteudgifterne er ikke fradragsberettigede.
  • Lån optaget senest 31.12.2023 ligger fortsat i kommunen og er rentefrie; nye lån fra 2024 administreres af staten og er rentebærende.

Centrale kilder: Bolius’ detaljerede gennemgang af ordningen (16.12.2024), Idenyt’s guide til fordele/ulemper ved at betale grundskylden løbende (19.11.2025) og Kristeligt Dagblads artikel om overgangen til statslig, rentebærende ordning samt konsekvenser for pensionister (18.12.2023).

Hvad kan du indefryse – og hvordan virker det i praksis?

  • Grundskyld – den kommunale skat af grundens værdi. Den kaldes også ejendomsskat eller grundskat.
  • Ejendomsværdiskat – den statslige skat af hele ejendommens værdi (hus + grund) fastsat efter den offentlige ejendomsvurdering.

Kilde: Bolius

2) hvad kan du indefryse?

Siden 1. januar 2024 kan du frivilligt få et statsligt lån til at udskyde betaling af de årlige stigninger i både grundskyld og ejendomsværdiskat.

  • Det er kun selve stigningen fra året før, der kan indefryses – ikke hele skatten.
  • Undtagelse for pensionister m.fl.: Opfylder du visse alders- eller pensionskrav, kan du stadig vælge at udsætte hele grundskylden (særordning). Læs detaljer hos Bolius.

3) lånets natur – Sådan “stiftes” det

  1. Du tilmelder/framelder ordningen i løbet af indkomståret (fx 2026).
  2. Året efter oprettes lånet hos staten for det beløb, du har udskudt året før.
  3. Når lånet stiftes, lægges den første rente oveni hovedstolen, og herefter tilskrives renter årligt, indtil du indfrier.

(Kilde: Bolius)

4) rente – Variabel og vigtig

Den årlige rentesats beregnes som gennemsnittet af de foregående 12 måneders effektive realkreditrente. Historiske pejlemærker:

  • 2024: 3,57 %
  • 2025: 3,54 %
  • 2026: 2,16 % (kilde: Idenyt)

Renten ændrer sig hvert år – og dermed også, hvor attraktivt det er at udskyde skatten. Faldende renter gør lånet billigere; stigende renter det modsatte.

5) “gamle” vs. “nye” indefrysninger

  • Lån oprettet til og med 2023: Ligger i kommunen og er rentefrie.
  • Lån oprettet fra 2024: Ligger i staten og er rentebærende.

Kilder: Bolius & Kristeligt Dagblad

6) tilbagebetaling og friværdi

  • Lånet forfalder som udgangspunkt ved salg eller overdragelse af boligen.
  • Du kan når som helst indfri hele eller dele af lånet via TastSelv på skat.dk.
  • Husk, at indefrysning øger din gæld og dermed mindsker din friværdi over tid.

(Kilde: Bolius)

Reglerne siden 2024: til-/framelding, administration og fælles ejerskab

Her får du den praktiske guide til, hvordan indefrysningen af de årlige stigninger i boligskatten administreres efter 1. januar 2024 – og hvad du som boligejer konkret skal gøre.

1) Hvem styrer hvad?
Siden 2024 er det staten (Skatteforvaltningen), der opretter og fører nye indefrysningslån – både for grundskyld og ejendomsværdiskat. Har du allerede et kommunalt lån fra 2023 eller tidligere, bliver det stående i kommunen og er fortsat rentefrit.
Kilde: Bolius

2) Sådan til- eller framelder du dig – trin for trin i TastSelv:

  1. Log på skat.dk  → TastSelv.
  2. Åbn Forskudsopgørelse for det ønskede indkomstår.
  3. Scroll til boksen “Eksisterende ejendomme og grunde” og klik på adressen.
  4. Vælg menupunktet “Vælg eller fravælg indefrysningslån til betaling af stigninger i din boligskat”.
  5. Sæt markeringen til Ja (tilmelding) eller Nej (framelding).
  6. Klik Registrer → Beregn → Godkend.

Kilder: Bolius, Idenyt

3) Fortsætter automatisk, til du siger stop
Har du først meldt dig til, fortsætter ordningen år for år, indtil du selv framelder. Framelder du inden 31. december, opstår der slet ikke et lån for det pågældende år – og der tilskrives dermed ingen renter.

4) Indfrielse og løbende overblik
Fra 1. maj året efter kan du:

  • Se saldo, påløbne renter og historik i TastSelv.
  • Indfri hele eller dele af lånet med et par klik og en almindelig bankoverførsel.

Kilde: Bolius

5) Hvis I er flere ejere

  • Boligskatten – og altså også indefrysningslånet – er personlig. Hver ejer skal derfor til- eller framelde sig individuelt.
  • Ved salg af boligen opkræves indefrysningsgælden hos sælger.
  • Ved ægtefælleovertagelse overtager den tilbageværende ægtefælle også lånet.
  • Har I formelt fælleseje, kan I hæfte for hinandens lån, medmindre andet er aftalt.

6) Tjek din forskudsopgørelse – mange er auto-tilmeldt
Ifølge Kristeligt Dagblad blev mange boligejere automatisk videreført til den nye, rentebærende ordning i 2024 uden at opdage det. Gå derfor ind i TastSelv og kontrollér, om du er tilmeldt – og om det stadig er det rigtige valg for dig.

Sådan påvirker indefrysning din boligøkonomi: fordele, ulemper og eksempler

Fordele ved at indefryse stigningerne

  • Bedre likviditet her og nu – du behøver ikke hive de ekstra 2.000, 5.000 eller 10.000 kr. op af lommen i år. Det kan være guld værd for førstegangskøbere, børnefamilier eller alle, der har et presset budget.
  • Billigere end dyr gæld – har du en kassekredit til 12 % eller et forbrugslån til 8 %, kan det være økonomisk fornuftigt at nedbringe den dyre gæld først og i stedet låne boligskatstigningen til statens indefrysningsrente (3,54 % i 2025 eller 2,16 % i 2026 ifølge seneste satser).
  • Ingen gebyrer og bidrag – lånet har ingen etableringsomkostninger, tinglysningsafgift eller bidragssats, som du kender det fra realkredit. Du betaler kun den årlige rente.

Ulemper og risici

  • Renter fra dag ét – nye indefrysningslån (fra og med 2024) forrentes. Renten fastsættes årligt og kan både stige og falde.
  • Ingen fradragsret – renteudgiften kan ikke trækkes fra i skat, som du kan med realkreditrenter. Den koster altså hele beløbet efter skat.
  • Friværdien svinder – hvert års nye lån + renter lægger sig oven på din boliggæld. Det kan gøre næste omlægning dyrere eller mindske dit provenu ved salg.
  • Markedsrisiko – hvis boligpriserne falder samtidig med, at din skattegæld vokser, kan du ende med et lavere nettoprovenu ved salg end forventet.

Illustrative eksempler (forenklede)
Antag fast rente 2,16 % pr. år (2026-sats). Renten ændres i praksis årligt, så se Tallene som grove pejlemærker.

  1. Lille stigning – 2.000 kr. årligt i 5 år
    Gæld: 2.000 kr. × 5 = 10.000 kr.
    Renter på det første års 2.000 kr.: 2.000 × ((1,0216)5 − 1) ≈ 225 kr.
    Samlet rente på alle fem års lån ender i omegnen af 500-600 kr.
  2. Mellemstor stigning – 5.000 kr. årligt i 5 år
    Gæld: 5.000 kr. × 5 = 25.000 kr.
    Renter første års 5.000 kr.: ≈ 563 kr.
    Renter anden års 5.000 kr.: ≈ 442 kr.
    Samlet rente for hele perioden: cirka 2.000-2.500 kr.

Praktiske tommelfingerregler

  • Betal løbende, hvis du har plads i budgettet – så sparer du renter og beskytter din friværdi.
  • Overvej indefrysning, hvis din økonomi er presset nu, eller hvis du har dyrere kortfristet gæld.
  • Husk afregning ved salg – hele lånet forfalder, når du sælger (eller når boligen skifter ejer).

Sammenhæng med de nye boligskatteregler

Fra 1. januar 2024 følger boligskatten de offentlige vurderinger og kan både stige og falde. Den permanente skatterabat kompenserer for springet i 2024, men årlige ekstra stigninger i grundskyld og ejendomsværdiskat kan kun håndteres ved at betale dem kontant – eller indefryse dem som lån. Har du brug for at glatte udsvingene, er indefrysningen altså værktøjet – med de fordele og ulemper, du nu kender.

Særlige forhold: pensionister, skatterabat vs. indefrysning og ydelser

Indefrysningsreglerne rammer ikke alle boligejere ens. Er du pensionist – eller tæt på – bør du især holde øje med følgende fem forhold:

1) Skatterabat og indefrysning er to vidt forskellige ting

  • Skatterabat = varigt nedslag. Rabatten låser din årlige boligskat (grundskyld + ejendomsværdiskat) på 2023-niveauet, så du fortsat betaler, hvad du gjorde før overgangen til det nye system i 2024.
  • Indefrysning = udskudt betaling (statsligt lån). Kun stigningen ud over rabatten kan indefryses – ikke hele skatten.
  • Eksempel: Betalte du 40.000 kr. årligt før 2024, og din nye skat ellers ville være 45.000 kr., får du 5.000 kr. i skatterabat. Stiger skatten i 2026 til 47.000 kr., betaler du stadig 40.000 kr.; 5.000 kr. dækkes af rabat, mens de nye 2.000 kr. kan indefryses som et lån hos staten. (Kilde: Bolius)

2) Særlig pensionistordning – udsættelse af hele grundskylden

  • Har du eller din ægtefælle nået folkepensionsalderen, er på efterløn eller modtager social- eller delpension, kan I fortsat søge om at udsætte hele grundskylden på både helårsbolig og sommerhus.
  • Ordningen lå tidligere i kommunen, men er fra 1.1.2024 overført til staten. Eksisterende pensionist-nedslag videreføres og omregnes til de nye satser. (Kilde: Bolius)

3) Indefrysningen tæller ikke længere som gæld i formueopgørelsen

  • Fra 2024 regnes indefrosset grundskyld ikke som gæld, når Udbetaling Danmark opgør din formue til fx ældrecheck og helbredstillæg.
  • Konsekvensen er, at din formue – på papiret – bliver højere. Kristeligt Dagblad anslår, at op mod 1.000 pensionister kan miste (eller få reduceret) deres ydelser, fordi formuegrænsen for enlige i 2024 er 99.200 kr.
  • Tjek altid de aktuelle grænser og regler hos Udbetaling Danmark, før du beslutter dig.

4) Hvad gør du med gamle kommunale lån?

  • Indefrysningslån optaget til og med 2023 ligger fortsat i kommunen og er rentefrie.
  • Du kan lade dem blive stående til boligen sælges – eller indfri dem frivilligt. Melder du dem først ud, skal hele beløbet betales, og beslutningen kan ikke fortrydes.

5) Vægt fordele og ulemper nøje

  1. Likviditet nu: Udsættelse af hele eller dele af boligskatten kan frigøre kontanter til dagligdagen.
  2. Rente og friværdi: Nye statslige lån fra 2024 forrentes. Gælden vokser og reducerer din friværdi ved salg eller omlægning.
  3. Indkomstafhængige ydelser: En højere formueopgørelse kan koste dig ældrecheck eller helbredstillæg.

Overvej derfor at tale med en uvildig økonomisk rådgiver eller med Skatteforvaltningen, før du til- eller framelder ordningen.