Hvor finder jeg ejendomsskattebillet? – Hurtig guide til at finde, forstå og betale

Har du også modtaget et uventet girokort i din e-Boks – og tænker: “Hvor pokker finder jeg min ejendomsskattebillet, og hvorfor skal jeg betale for 2021 nu?”

Du er langtfra den eneste. Tusindvis af danske boligejere får netop nu mystiske opkrævninger fra kommunen, mens Skattestyrelsen samtidig har overtaget boligskatten for 2024 og frem. Resultatet? Forvirring, travl digital postkasse – og risikoen for at overse korte frister, stigningslofter eller den rentefri indefrysning, der kan redde dig for flere tusinde kroner.

I denne hurtige, men grundige guide fra Energi, Varme & Bolig får du:

  • Det helt korte svar – så du på 30 sekunder kan finde din ejendomsskattebillet i dag.
  • En trin-for-trin tjekliste til at lokalisere efterreguleringer for 2021-2023.
  • Klare forklaringer på “rate 3”, stigningslofter og forskellen på kommunal og statlig indefrysning.
  • Vigtige råd ved boligkøb og salg – hvem hæfter, og hvordan sikrer du en fair fordeling?
  • Indsigt i 2020-vurderingen og din 4-ugers klagefrist, så du undgår dyre fejl.

To minutters læsning her kan spare dig både renter, rykkergebyrer – og en lang samtale med kommunens opkrævningsenhed. Lad os komme i gang!

Vigtig disclaimer og kort svar: Hvor finder jeg min ejendomsskattebillet lige nu?

Disclaimer: Oplysningerne her er generel vejledning og kan ikke erstatte individuel skatte- eller juridisk rådgivning. Reglerne kan ændre sig, og din konkrete situation kan afvige. Kontakt derfor altid:

  • din kommune (opkrævning/ejendomsskat)
  • Vurderingsstyrelsen (vurderingsstyrelsen.dk)
  • en boligadvokat eller anden professionel rådgiver

Det korte svar – hvor finder jeg min ejendomsskattebillet lige nu?

  • Efterregulering 2021-2023: Kig først i din Digital Post (e-Boks eller mit.dk). Kommunen sender typisk en ny ejendomsskattebillet som pdf – ofte markeret som “rate 3” for det pågældende år.
  • Alternativt: Er du tilmeldt Betalingsservice, kan beløbet ligge dér som en ekstra opkrævning. Girokort i postkassen eller som vedhæftet pdf er stadig udbredt.
  • Fra 2024 og frem: Den løbende boligskat (ejendomsværdiskat + grundskyld) opkræves via Skattestyrelsen. Kommunerne håndterer kun de bagudrettede efterreguleringer for 2021-2023.
  • “Mystiske girokort” i 2024-2025: Ifølge DR drejer det sig netop om disse efterreguleringer og har intet at gøre med 2024-skatterabatten (DR: Boligejere får mystiske girokort …).
  • Når 2020-vurderingen er klar: Kommunen udsender en ny ejendomsskattebillet pr. år (2021-2023) med endelig beregning – det kan være ekstraopkrævning eller tilbagebetaling (Bolius: Køber hænger på sælgers regning …).

Finder du ikke brevet, så log på kommunens selvbetjening eller kontakt opkrævningsafdelingen – de kan gensende billetterne.

Trin-for-trin: Sådan finder du din ejendomsskattebillet (kommunal efterregulering 2021-2023)

Følg denne tjekliste trin for trin – så finder du som regel din ejendomsskattebillet/efterregulering for 2021-2023 på få minutter:

  1. Tjek din Digital Post (e-Boks/mit.dk)
    • Log ind og brug søgefeltet øverst.
    • Søg på nøgleord som “ejendomsskattebillet”, “grundskyld”, “opkrævning” eller navnet på din kommune.
    • Efterreguleringer sendes som Digital Post fra kommunen og har ofte en PDF vedhæftet (girokort eller bilag med overskriften “Rate 3”).
  2. Kig i Betalingsservice, hvis du er tilmeldt
    • Åbn din netbank eller BS-app og filtrér på Betaler-ID for kommunen.
    • Se om der dukker en ekstra trækning op under “Rate 3” for 2021, 2022 eller 2023 (kilde: DR-guiden).
    • Klik på posten for at hente selve bilaget i PDF.
  3. Log ind på kommunens selvbetjening
    • De fleste kommuner har menupunktet “Opkrævning” eller “Ejendomsskat”.
    • Log ind med MitID, vælg din adresse eller matrikel, og hent “Tidligere udsendte bilag”.
    • Her ligger som regel både de to ordinære rater og eventuelle nye billetter efter 2020-vurderingen.
  4. Kan du stadig ikke finde billetterne? Ring eller skriv til kommunen
    • Kontakt Opkrævning/Inddrivelse i Borgerservice.
    • Hav adresse, matrikelnummer og det år, du spørger til, klar.
    • Bed om at få bilagene gensendt pr. Digital Post – det er gratis og tager ofte kun få dage.
  5. Skeln mellem gamle og nye perioder
    • Kommunen håndterer kun efterreguleringer for 2021-2023.
    • Løbende boligskatter fra 2024 opkræves via Skattestyrelsen (fremgår af forskudsopgørelsen).
    • Modtager du derfor et girokort i 2024-25, gælder det næsten altid 2021-2023-regulering – ikke de nye skatteregler eller skatterabatten for 2024 (kilde: DR-link ovenfor).
  6. Har du solgt eller lige købt boligen?
    • Find din købsaftale eller overdragelsesaftale – her bør fordeling af efterregulering være aftalt (detaljer gennemgås i et senere afsnit).
    • Gem billetterne: De er dokumentation, hvis I senere skal afregne indbyrdes.

Tip: Download altid bilagene som PDF og gem dem et sikkert sted (fx i e-Boks-mappen “Bolig”). Det gør livet lettere, hvis du senere skal dokumentere betaling, lave fordelingsregnskab med medejere eller vise banken dine udgifter.

Forstå din ejendomsskattebillet: Rate 1-2, ‘rate 3’, stigningslofter og ‘indefrosset grundskyld’

Når 2020-ejendomsvurderingen endelig ligger klar, kan kommunen først nu se, om du i 2021-2023 har betalt for lidt eller for meget i grundskyld. Resultatet er en ny ejendomsskattebillet for hvert af de tre år:

  • Ekstraopkrævning (positivt beløb) – du skylder kommunen penge.
  • Tilbagebetaling (negativt beløb) – kommunen skylder dig penge.

Kilder: DR “Boligejere får mystiske girokort…”; Bolius “Køber hænger på sælgers regning…”.

Rate 1-2 – Og den nye rate 3

I årene 2021, 2022 og 2023 delte kommunen som udgangspunkt grundskylden op i to rater (forår/efterår). Den ekstraregning eller -kredit fremgår typisk som:

  • Rate 1 – ordinær forfald 1. halvår
  • Rate 2 – ordinær forfald 2. halvår
  • Rate 3 – efterreguleringen (hvis du ikke er omfattet af eller har fravalgt indefrysning)

I Betalingsservice eller på PDF-girokortet kan “rate 3” derfor stå alene som en særskilt beløbs­linje.

Stigningslofter – Den hurtige sanity-check

Selv om vurderingen er steget, må din faktiske betaling kun vokse med:

  • 6,4 % fra 2020 til 2021
  • +2,8 % fra 2021 til 2022
  • +2,8 % fra 2022 til 2023

Eksempel (fra DR): Betalte du 10.000 kr. i 2020, må du højest have betalt 10.640 kr. i 2021, 10.937,92 kr. i 2022 og 11.244,18 kr. i 2023. Ser du større spring, skal alarmklokkerne ringe – kontakt kommunen.

Indefrosset grundskyld 2021-2023 – Et rentefrit kommunalt lån

For de fleste boligejere har kommunen automatisk indefrosset forhøjelserne i 2021-2023. Kig efter feltet “Indefrosset grundskyld” på billetterne:

  • Beløbet står som 0 kr. hvis du tidligere har fravalgt ordningen.
  • Står beløbet med positiv værdi, skal du først betale det, når huset sælges.
  • Vil du slippe for lånet, kan du frivilligt indfri beløbet hos kommunen.

Pas på forveksling med 2024-ordningen

Fra 2024 opkræver Skattestyrelsen boligskatten, og der findes en ny statslig indefrysningsordning (med renter fra 2025). Den har intet at gøre med den rentefrie kommunale indefrysning for 2021-2023. Sørg derfor for at skelne mellem:

  • Kommunal indefrysning 2021-2023 – bagudrettet, rentefri, står på kommunens billet.
  • Statlig indefrysning 2024-> – fremadrettet, administreres via Skattestyrelsen/forskudsopgørelsen.

Tjeklisten – Gennemgå din billet på 5 minutter

  1. Sammenlign total betaling år for år med loftet 6,4 % / 2,8 % / 2,8 %.
  2. Tjek om rate 3 stemmer med den difference, kommunen har beregnet.
  3. Verificér at “Indefrosset grundskyld” er med – eller bekræft, at du bevidst har fravalgt.
  4. Er der tilbagebetaling? Kontroller, at beløbet indgår i rate 3 (minus) eller udbetales særskilt.
  5. Gem PDF’en og evt. Betalingsservice-kvitteringer – du kan få brug for dem ved salg eller dialog med banken.

Finder du fejl, skal du skriftligt kontakte kommunens opkrævnings­enhed og bede om en korrigeret ejendomsskattebillet.

Købt/solgt bolig? Hvem hæfter – og hvordan fordeles efterreguleringen korrekt

Hæftelsesreglen – kort fortalt: Når kommunen udsender en efterregulering af grundskyld for 2021-2023, er det den ejer, der står på tingbogen den dag opkrævningen kommer, som hæfter for beløbet – uanset hvem der ejede boligen i de pågældende år. Det samme gælder en eventuel tilbagebetaling: pengene går ind på den aktuelle ejers NemKonto. Reglen er bekræftet af Vurderingsstyrelsen og gengivet af Bolius (artikel) samt af DR (artikel).

Konsekvensen: Har du købt bolig efter 1. januar 2021, kan du få en regning for en periode, hvor sælger boede der – eller du kan modtage en tilbagebetaling, som i princippet tilkommer sælger. Derfor er det afgørende, at fordelingen aftales på forhånd.

Aftale det fra start – Skriv det i købsaftalen

Begge kilder fremhæver, at en simpel klausul kan spare meget bøvl. Omskrevet til almindeligt dansk kan en formulering lyde sådan:

“Parterne er enige om, at alle efteropkrævninger eller tilbagebetalinger af grundskyld for årene 2021-2023 fordeles efter faktisk ejertid i den pågældende periode. Beløb opkrævet/udbetalt af kommunen betales/videreføres derfor mellem parterne efter følgende princip: antal hele måneder, boligen var ejet i det pågældende kalenderår.”

Tilføj gerne, hvordan betaling konkret skal ske (f.eks. bankoverførsel inden 14 dage) – og lad din egen rådgiver kontrollere ordlyden.

Hvis sælger ikke vil betale sin andel

Afviser en tidligere ejer at betale sin del, peger Bolius’ juridiske kilder på, at næste skridt er betalingspåkrav til fogedretten. Ordningen er en forenklet inkassoproces hos Danmarks Domstole. Gebyret er p.t. 750 kr., og den kan bruges til krav under 100.000 kr. ekskl. renter og omkostninger.

Praktiske trin – Sådan griber du sagen an

  1. Betal kommunen til tiden. Manglende betaling kan hurtigt ryge til Gældsstyrelsen med renter og gebyrer – betal først, diskuter bagefter.
  2. Udregn fordelingen. Lav et skema over ejertid i hver af årene 2021, 2022 og 2023.
    År Ejer A (sælger) – måneder Ejer B (køber) – måneder
    2021 7 5
    2022 0 12
    2023 0 12

    Fordel beløbet pr. år i samme forhold.

  3. Send et skriftligt krav. Mail eller anbefalet brev til modparten med opgørelse, kopi af bilag og betalingsfrist (typisk 14 dage).
  4. Ryk én gang. Ingen betaling? Send en venlig, men fast rykker og varsling om betalingspåkrav.
  5. Indgiv betalingspåkrav. Udfyld formularen på domstol.dk, vedlæg dokumentation, og betal gebyret. Fogedretten indkalder typisk modparten til møde, og sagen kan løses her – ellers bliver det til et udlæg eller egentlig retssag.

Tilbagebetaling for meget betalt grundskyld

Får du penge tilbage fra kommunen, gælder omvendt fordelingsprincip – du skal videreføre sælgers andel, hvis det er aftalt. Følg de samme skridt: beregn, dokumentér og overfør beløbet. Er der uenighed, kan sælger anvende betalingspåkrav over for dig.

Tip: Gem altid girokort, kvitteringer og kommunens bilag digitalt. De kan blive afgørende beviser, hvis fordelingen ender i en tvist.

Betale nu eller indefryse? Sådan håndterer du opkrævningen – og hvad med 2024-skatterabatten

Efterreguleringen af grundskyld for årene 2021-2023 skaber lige nu mest røre – ikke den nye boligskat, som først gælder fra 2024. Nedenfor finder du en praktisk guide til, om du kan lade regningen blive stående (indefrysning), eller om du bør/skal betale den med det samme, og hvordan du skelner til de nye regler og 2024-skatterabatten.

Indefrysning 2021-2023 – Standardløsningen for de fleste

  • Hvis du var ejer, da 2020-vurderingen kom, har kommunen automatisk indefrosset efteropkrævningen rentefrit. Beløbet fremgår på din ejendomsskattebillet som “indefrosset grundskyld”.
  • Indefrysningen forfalder først, når du sælger boligen – eller hvis du selv vælger at indfri den.
  • Du betaler ingen renter eller gebyrer, så længe beløbet er indefrosset.
  • Find beløbet årsvis på billetterne (ofte én linje pr. år). Tjek, at stigningerne holder sig inden for loftet på 6,4 % (2021) + 2,8 % (2022) + 2,8 % (2023).
  • Kilde: DR – “Boligejere får mystiske girokort…”

Hvornår kommer der ikke automatisk indefrysning?

  • Du har fravalgt ordningen i sin tid – så opkræves beløbet som “rate 3”.
  • Du købte boligen efter 1. januar 2021. Som ny ejer kan du ikke få den rentefrie indefrysning for de år, du ikke ejede boligen. Kommunen sender derfor en kontant opkrævning.
  • Betalingsfristen står på girokortet/Betalingsservice. Undlader du at betale, kan sagen ende i Gældsstyrelsen med renter og gebyrer.

Kan / skal jeg betale et indefrosset beløb nu?

  1. Log på kommunens opkrævnings-selvbetjening eller kontakt opkrævningsenheden for betalingsoplysninger.
  2. Indfri hele eller dele af beløbet, hvis du ønsker at reducere din gæld – fx før et salg.
  3. Der opkræves ingen strafrente, men også ingen opsparingseffekt; har du likviditet med bedre forrentning, kan det give mening bare at lade beløbet stå.

Ny statslig indefrysningsordning fra 2024

Fra 2024 håndteres fremtidige boligskatter af Skattestyrelsen, og her kan du vælge at indefryse fremtidige stigninger i forskudsopgørelsen. Vigtig forskel: Ordningen er med renter fra 2025 (Nationalbankens udlånsrente + 1 pct.). Det er altså ikke den samme rentefrie kommunale ordning som for 2021-2023.

2024-skatterabatten – Derfor har den intet med girokortet at gøre

  • Rabatten gives automatisk, hvis din boligskat stiger i 2024 pga. det nye system, og du var ejer pr. 1. januar 2024.
  • Den bortfalder den dag, boligen skifter ejer.
  • Efterreguleringerne for 2021-2023 påvirker ikke rabatten og omvendt. Derfor kommer de “mystiske girokort” nu – selv til folk, der har fået (eller får) rabat.

Gode vaner, så du aldrig misser en frist

  • Tjek Digital Post minimum én gang om måneden – brug søgeordene “ejendomsskattebillet” eller “grundskyld”.
  • Download og gem alle bilag i en boligmappe. Brug dem til at sammenholde stigningerne fra år til år.
  • Respekter betalingsfrister – rykkergebyr er typisk 250 kr., og sagen kan sendes til Gældsstyrelsen.
  • Er der fejl i beløb eller matrikeloplysninger? Skriv straks til kommunen, og bed om skriftlig bekræftelse på rettelsen.

Med skarp adskillelse mellem kommunal, rentefri indefrysning 2021-2023 og statlig, forrentet indefrysning fra 2024 samt overblik over 2024-skatterabatten er du bedre rustet til at træffe det valg, der passer din økonomi – og undgå unødvendige gebyrer.

Tjek din 2020-vurdering og reagér i tide: 4-ugers frist, fejl og indsigelser

Hvorfor er 2020-vurderingen så central?
2020-ejendomsvurderingen er ”startknappen”, der udløser den endelige beregning af kommunal grundskyld for alle årene 2021-2023. Når vurderingen udsendes:

  • beregner kommunen på ny, hvad du bør have betalt i hvert af de tre år,
  • sender en ny ejendomsskattebillet pr. år med enten efteropkrævning eller tilbagebetaling,
  • markerer evt. beløb som ”indefrosset grundskyld”, hvis du fortsat ejer boligen.

Det betyder, at brevet fra Vurderingsstyrelsen og den efterfølgende giro/opkrævning fra kommunen ikke kommer samtidig – og at du skal handle på begge.

Sådan tjekker du, om vurderingen er udsendt

  1. Log ind på din Digital Post (mit.dk/e-Boks) og søg efter afsenderen Vurderingsstyrelsen.
    Emnefeltet vil typisk være ”Ejendomsvurdering 2020 – se og reager”.
  2. Gå evt. direkte til vurderingsportalen.dk, log ind med MitID og indtast adresse/matrikel.
  3. Står vurderingen som ”Fastsat”, er den offentliggjort. Står der ”Under udarbejdelse”, må du vente – og holde øje med Digital Post.

Kun 4 uger til at reagere – brug tiden klogt

Fra den dag vurderingen ligger i din indbakke, har du 28 kalenderdage til at sende en indsigelse. Brug tjeklisten:

  • Areal og bygningstype: Stemmer beboelses- og grundareal, udnyttet tagetage, carport mv.?
  • Byggeår og om-/tilbygninger: Mangler ombygninger eller er de registreret forkert?
  • Anvendelse & lokalplan: Er grunden f.eks. pålagt bygge- eller delingsforbud?
  • Juridiske byrder: Sammenhold vurderingsdata med tinglysningsattest. DR har omtalt tilfælde, hvor servitutter ikke var indlæst i systemet.

Finder du fejl, indsend indsigelsen via knappen ”Gør indsigelse” på Vurderingsportalen. Husk dokumentation (fx plantegninger, BBR-udskrift, servitutter).

Særlige faldgruber, mange overser

  • Hvis du modtager ejendomsskattebilletten før du har fået vurderingen, er det højst sandsynligt en foreløbig regulering. Den endelige billet kommer først, når vurderingen er på plads.
  • Naboens vurdering er ikke automatisk ens med din – tjek din egen data i stedet for at sammenligne beløb.
  • Ejerlejlighedsejere: Kontroller både fordelingstal i foreningen og selve vurderingen; fejl her kan forplante sig til hele foreningen.

Er du ved at købe bolig?

  • Tjek, om 2020-vurderingen allerede er offentliggjort for adressen. Hvis ja, er efterreguleringen oftest håndteret.
  • Hvis nej, skal du – sammen med rådgiver – indsætte en fordelingsklausul i købsaftalen, så køber og sælger deler efterreguleringen efter ejertid (se eksempler i DR-guiden).

Nyttige links & kilder

Husk: Vurderingsbrevet og kommunens ejendomsskattebillet er to separate forsendelser – og kræver hver deres tjekliste.