Hvordan beregner man grundskyld? – Sådan regner du din ejendomsskat og undgår dyre overraskelser

Har du også fået et nyt, mystisk grundskyldsbeløb i din forskudsopgørelse – og tænker: “Hvor kom de penge fra?”

Siden boligskattereformen trådte i kraft i 2024, er grundskyld (kommunal ejendomsskat på selve grunden) flyttet fra den gamle gule giro til din lønseddel – og mange boligejere opdager først forskellen, når nettolønnen pludselig skrumper, eller når der dumper en efterregulering ind ad e-Boksen.

I denne guide får du, trin for trin, den præcise formel til at udregne din grundskyld – fra den offentlige grundværdi på Vurderingsportalen til den kommunale promille, der afgør, hvor meget du faktisk skal betale.

Du lærer også:

• hvorfor din nabo i nabokommunen kan slippe billigere – selv med samme grundværdi,
• hvordan du kan indefryse stigninger og undgå likviditetschok,
• og hvilke faldgruber der kan koste dyrt, hvis du ikke holder øje med de nye vurderinger.

Med andre ord: Læs videre og få ro i maven på din boligskat – før din konto mærker slaget.

Vigtigt før du går i gang: Hvad er grundskyld, og hvad dækker denne guide? (disclaimer og overblik)

Disclaimer – læs dette først:
Indholdet nedenfor er generel information ­— ikke personlig skatte- eller juridisk rådgivning. Lovgrundlag, satser og praksis kan ændre sig, og din situation kan afvige fra eksemplerne. Kontrollér derfor altid dine egne tal i TastSelv på skat.dk og/eller kontakt Skatteforvaltningen eller en professionel rådgiver, før du træffer beslutninger. Artiklen er senest opdateret 05-02-2026. Husk at tjekke den aktuelle grundskyldspromille, eventuelle renter på indefrysning samt seneste offentlige vurdering, før du beregner eller budgetterer.

To forskellige boligskatter, du skal kende:

• Ejendomsværdiskat – en statslig skat på den samlede ejendomsværdi. Opkræves fortsat af staten via forskuds- og årsopgørelse.
• Grundskyld (også kaldet ejendomsskat eller grundskat) – en kommunal skat på grundens værdi i ubebygget stand. Fra 1. januar 2024 opkræves beløbet ligeledes af staten, selv om satsen fastsættes af kommunen.

Sådan bygges din grundskyld op:

1. Den offentlige grundværdi for din ejendom (seneste vurdering fra Vurderingsstyrelsen).
2. 20 % nedslag (lovpligtigt)  →  danner beskatningsgrundlaget.
3. Kommunens grundskyldspromille × beskatningsgrundlaget = din årlige grundskyld.

Nogle ejendomme har historiske eller nuværende fradrag for forbedringer (f.eks. kloakering). Ordningerne er ændret flere gange; se derfor din ejendomsskattebillet eller TastSelv for gældende fradrag.

Nyttig baggrund og videre læsning:
Bolius giver en grundig introduktion til begreberne, 20 %-nedslaget, de sænkede kommunale promiller (gennemsnit 7,4 ‰ i 2024) samt de nye regler for opkrævning og indefrysning af stigninger.
“Hvad er grundskyld, og hvordan beregnes den? Her er alt, du skal vide” (Bolius, 26-08-2024).

Med det på plads er du klar til at dykke ned i næste afsnit, hvor vi trin for trin gennemgår selve beregningen og viser et konkret regneeksempel.

Trin-for-trin: Sådan beregner du din grundskyld – fra grundværdi til kronebeløb

Her finder du den praktiske opskrift på at beregne din grundskyld, så du kan tjekke tallene i TastSelv og undgå ubehagelige overraskelser.

1. Find den seneste grundværdi (trin 1)
   Slå din adresse op på Vurderingsportalen. Notér feltet “grundværdi” for det vurderingsår, der står som senest gældende – det kan pt. være en foreløbig 2022-vurdering.
   Huskeråd: For ejerlejligheder er værdien fordelt som en ideel andel af grundarealet, og den beregnes ud fra beliggenhed, m² og udnyttelsespotentiale.
2. Læg 20 % nedslaget ind (trin 2)
   Beskatningsgrundlaget = grundværdi × 0,80.
   Eksempel: 1.000.000 kr. × 0,80 = 800.000 kr.
3. Tjek kommunens promille (trin 3)
   Find årets grundskyldspromille i kommunens budget eller i Bolius’ oversigt for 2024-2028 (link). Promillen ligger i 2026 typisk mellem ca. 5 ‰ og 10 ‰; landsgennemsnittet i 2024 var 7,4 ‰ (0,74 %).
4. Undersøg fradrag for forbedringer (trin 4)
   Har grunden historisk fået fradrag for fx kloak- eller vejtilslutning, fremgår det af din ejendomsskattebillet eller i TastSelv. Fradraget trækkes fra beskatningsgrundlaget før promillen ganges på. Ordningen er udfaset for nye sager, men eksisterende fradrag kan stadig gælde.
5. Regn selve skatten ud (trin 5)
   Grundskyld = (grundværdi - 20 % - evt. fradrag) × kommunal promille
   
   

   Eksempel	Tal
   Grundværdi	1.000.000 kr.
   20 % nedslag	−200.000 kr.
   Beskatningsgrundlag	800.000 kr.
   Kommunal promille	7,4 ‰ (0,0074)
   Årlig grundskyld	800.000 kr. × 0,0074 = 5.920 kr.

6. Fordel beløbet mellem flere ejere (trin 6)
   Er I to ejere med 50/50, skriver hver af jer halvdelen (2.960 kr. i eksemplet) på forskuds- og årsopgørelsen.

Sådan tjekker du resultatet
Log ind på TastSelv Borger og se felterne “Grundskyld” og “Ejendomsværdiskat” i forskuds- eller årsopgørelsen. Stemmer tallene ikke, kan du rette forskudsopgørelsen eller kontakte Skatteforvaltningen.

Huske-note: Ejendomsværdiskat og grundskyld beskattes ud fra to forskellige værdier (ejendomsværdi vs. grundværdi) og har hver deres satser, men begge følger de offentlige vurderinger fremover.

Betaling, indefrysning og skatterabat: Sådan undgår du likviditetsoverraskelser

Fra og med boligskattereformen indgår grundskyld direkte i din forskuds- og årsopgørelse hos Skatteforvaltningen. Du får altså ikke længere to halvårlige regninger fra kommunen. I stedet:

1. Beløbet indregnes måned for måned via dit træk i løn/pension.
2. Fradraget på din lønseddel bliver tilsvarende lavere, og uanset om din trækprocent ændrer sig kan nettolønnen skrumpe.
3. Har du B-skat eller selvstændig virksomhed, kommer grundskylden med i dine acontorater.

Tjek og tilpas tallene i TastSelv under Forskudsopgørelsen → Boligskatter, så du undgår restskat.

Indefrysning af stigninger – Ikke hele skatten

Du kan frivilligt indefryse stigningen i både grundskyld og ejendomsværdiskat. Ordningen fungerer sådan:

• Hvad kan indefryses? Kun den årlige stigning – ikke den samlede skat.
• Rente fra og med 2024: 3,57 % p.a. i 2024 (variabel; se den aktuelle sats i TastSelv).
• Hvornår betales lånet tilbage? Typisk ved salg af boligen, men du kan indfri helt eller delvist når som helst via TastSelv.
• Ældre indefrysninger fra kommunale ordninger før 2024 er fortsat rentefrie og håndteres af kommunen.

Beslut dig ud fra en reel rente/afdrags-vurdering: Beregn om kontant besparelse nu opvejer renteudgiften på sigt.

Skatterabat ved overgang til nye regler

Ejede du boligen inden 1. januar 2024, og steg dine samlede boligskatter i 2024, har du fået en skatterabat svarende til stigningen:

1. Rabatten fremgår af PDF’en “Oplysninger om din skatterabat” i toppen af din 2024-forskudsopgørelse.
2. Beløbet fratrækkes automatisk hvert år, så længe du ejer boligen.
3. Grundskylden for 2023→2024 kunne højst stige 2,8 % pga. en midlertidig stigningsbegrænsning.

Undgå likviditetsoverraskelser – Tjekliste

• Gennemgå din forskudsopgørelse ved hvert årsskifte og når du modtager en ny offentlig vurdering.
• Hold øje med kommunens promille i budgetforhandlingerne (typisk offentliggjort i oktober).
• Regn på indefrysning vs. kontant betaling: Brug TastSelv til at simulere renteudgifter.
• Tilføj eventuelle fradrag for forbedringer eller justér ejerandele, hvis I er flere ejere.
• Sæt en påmindelse til at opdatere forskudsopgørelsen, hvis din indkomst eller renteindtægter ændrer sig.

Kilder: Bolius (opdateret 26.08.2024) og Skatteforvaltningen (TastSelv, senest tilgængelige oplysninger pr. 05.02.2026).

Når beløbet ændrer sig: nye vurderinger, efterregulering, kommunal promille og fritagelser

Ifølge Bolius er der især to ting, du skal holde øje med hvert år:

• Ny eller reguleret grundværdi – stiger den offentlige vurdering af grunden (grundværdien), eller justeres den årlige reguleringsprocent, hæves beskatningsgrundlaget.
• Kommunens grundskyldspromille – kommunalbestyrelsen kan forhøje (eller sænke) promillen ved budgetvedtagelsen. Satsen gælder kalenderåret ud.

Begge faktorer findes i din forskuds- og årsopgørelse på skat.dk. Tjek derfor både vurderingen og promillen årligt – det er den mest effektive forsikring mod ubehagelige overraskelser.

2. Efterreguleringer: Regninger, der kommer bag på mange

De nye vurderinger for 2020-2022 er forsinkede. Det betyder, at:

• Grundskyld for 2021-2023 blev beregnet på et midlertidigt grundlag.
• Når den endelige 2020-vurdering lå klar, udsendte kommunen en efterregulering (regning eller tilbagebetaling).
• Det er som udgangspunkt den nuværende ejer, der modtager efterreguleringen – også selv om du først har købt efter 1. januar 2021.
• Da 2022-vurderingen mange steder kun er foreløbig, vil 2024 også blive genberegnet, når den endelige 2022-vurdering udsendes fra 2025.
• Vurderingsstyrelsen forventer, at forskellene for de fleste boliger er begrænsede, men dobbelttjek dine tal.

Se den aktuelle vurdering for din adresse på Vurderingsportalen. Har du solgt/købt i perioden, kan du overveje at aftale en eventuel refusion af fremtidige efterreguleringer via købsaftalen.

3. Kommunal promille 2024-2028: Fald nu, men hvad så bagefter?

Boligskattereformen sænkede promillerne i alle kommuner i 2024 (landsgennemsnit 7,4 ‰). Du finder din kommunes sats:

• I Bolius’ oversigts­artikel (2024-2028): bolius.dk
• I kommunens vedtagne budget (typisk bilag om skatteprocenter).

Fra 2029 er der ingen garanti for uændrede satser – hold øje med de årlige budgetforhandlinger, især hvis din kommune står over for større udgifts­pres.

4. Fritagelser og lempelser: Gælder de dig?

Nogle ejendomme er helt eller delvist fritaget for grundskyld efter Ejendomsskattelovens § 5. Eksempler:

• Ambassader og konsulater
• Fredede ejendomme med bevaringsdeklaration
• Visse forsamlingshuse og ejendomme uden erhvervsmæssig anvendelse

Se den fulde liste på Retsinformation. Har du en ejendom, der muligvis er omfattet, bør du ansøge kommunen eller Skatteforvaltningen om fritagelse eller reduceret promille.

5. Boligtype betyder noget – Og du kan indefryse stigninger

Reformen har generelt:

• Øget grundskylden for ejerlejligheder og liebhaverboliger i de større byer.
• Sænket eller fastholdt niveauet for mange parcelhuse i mindre byer og landdistrikter.

Uanset boligtype kan du indefryse stigninger (låneordning mod rente). Se afsnittet “Betaling, indefrysning og skatterabat”, og overvej om likviditets­fordelen overstiger de fremtidige rente­omkostninger.

Tip: Gennemgå forskudsopgørelsen hver januar eller når du modtager en ny vurdering, og indtast de korrekte tal – så slipper du for store restskatter (eller uventede udbetalinger) året efter.