Regler for opsætning af altan i en ejerlejlighed

For mange ejerlejlighedsejere er en altan det sidste prik over i’et, der forvandler en god bolig til den perfekte byoase. Men før du bestiller loungemøblerne og planter krydderurterne, møder du et uoverskueligt virvar af regler, vedtægter og tekniske krav. Hvem bestemmer egentlig i ejerforeningen? Skal kommunen høres? Og hvem hænger på regningen (og vedligeholdelsen), når altanen først er hængt op?

I denne guide får du det forkromede overblik - fra de juridiske faldgruber til de praktiske detaljer. Vi dykker ned i:

• Juridiske rammer: Hvilket flertal kræver facadeændringer, og hvordan spiller bygningsreglementet ind?
• Økonomi & ansvar: Fælleslån eller brugerbetaling, garantiordninger og forsikring.
• Trin-for-trin processen: Fra første idé til den første sommeraften på din nye altan.

Uanset om du er bestyrelsesmedlem, nyslået ejer eller blot altan-entusiast, vil du her finde de svar, der gør dig klar til at vinke farvel til reglernes gråzoner - og goddag til grønnere udsigter og lavere boligfrustrationer. Lad os begynde rejsen fra boligdrøm til altanvirkelighed.

Juridiske rammer: Ejerforening, beslutningsregler og myndighedskrav

Inden du kan glæde dig til morgenkaffen på en ny altan, skal du igennem en række juridiske trin - både internt i ejerforeningen og eksternt hos kommunen. Nedenfor finder du en praktisk guide til, hvem der bestemmer hvad, og hvilke lovkrav der skal opfyldes.

Ejerforeningens beslutningsproces

1. Facadeændringer og fællesareal: Altaner er facadeændringer og beslaglægger typisk en del af ejendommens luft (= fællesareal). Efter ejerlejlighedsloven kræver det beslutning på generalforsamlingen.
   
   • Som udgangspunkt vidtgående beslutning → to-tredjedels flertal (eller højere, hvis vedtægterne kræver det).
   • Nogle foreninger opererer med enstemmighed, hvis altanen reducerer fælles råderet (fx over gården).
2. Vedtægter, husorden og servitutter:
   
   • Vedtægterne kan indeholde krav om placering, materialevalg eller særskilt betalingsnøgle.
   • Husorden kan begrænse brugen (fx grillforbud, tidsrum for ophold).
   • Servitutter i tingbogen kan forbyde altaner mod gaden eller stille æstetiske krav.
3. Naboorientering internt: Selv om forslaget får flertal, kan berørte ejere protestere, hvis deres brugsret reduceres markant (fx mindre lys) - så indgå skriftlige aftaler i processen.

Kommunale krav og byggetilladelse (byg og miljø)

1. Ansøgningsplatform: Alle ansøgninger indsendes digitalt via Byg og Miljø. Regn med 3-6 måneders sagsbehandling i de større byer.
2. Lokalplaner og SAVE-registrering:
   
   • En lokalplan kan forbyde altaner mod gaden eller definere rækværkstyper.
   • Er ejendommen bevaringsværdig (SAVE 1-4), skærpes krav til materialer og udtryk, og Kulturstyrelsen kan blive hørt.
3. Naboorientering (eksternt): Kommunen skal sende projektet i høring, hvis altanen vurderes at have væsentlig betydning for naboer - typisk 14 dage til bemærkninger.
4. Bygningsreglementet (BR18) - nøglekrav:
   • Statik: Der skal dokumenteres tilstrækkelig bæreevne i det eksisterende murværk; typisk revisionsklasse CC2.
   • Brand & redningsåbninger: Altanen må ikke blokere flugtveje eller redningsåbninger, og belægningen skal være brandmæssigt egnet.
   • Dagslys: Facadeåbninger må ikke forringe dagslysniveauet i underliggende lejligheder under mindstekravet.
   • Tilgængelighed: Dørtrin ≤ 2,5 cm, hvis altanen etableres i en tilgængelig bolig.

Særlige hensyn: Gade vs. Gård

• Altaner mod gaden: Flere design- og afstandskrav (mindst 2,5 m frihøjde over fortov), større fokus på bybilledet og ofte arkitektonisk forhåndsdialog med kommunen.
• Altaner mod gården: Lejlighedsvis lempeligere æstetiske krav, men pas på oversigtsforhold, dagslys til underboer og afstand til skel mod naboejendomme.

Behovet for professionel rådgivning

Kommunerne forventer typisk, at både ingeniør (statik) og byggerådgiver/arkitekt udarbejder projektet. Det sikrer korrekte beregninger, nødvendige brandtekniske og konstruktive bilag samt en smidig proces på Byg og Miljø.

Tip: Indregn honorar til rådgivere på 5-10 % af den samlede entreprisesum - det er ofte penge givet godt ud, når der skal navigeres i både ejerforeningens regler og de kommunale myndighedskrav.

Økonomi, ansvar og vedligeholdelse af altaner

De fleste altanprojekter i ejerforeninger finansieres efter én af tre modeller:

1. Fælleslån via ejerforeningen
   Hele projektet lånefinansieres af ejerforeningen, og ydelsen indregnes i fællesbidraget. Fordelen er ens vilkår og lavere rente pga. stordrift. Ulempen er, at også ejere uden altan typisk hæfter via fællesgælden.
2. Individuelle lån
   Hver ejer, der ønsker altan, optager sit eget bank- eller realkreditlån. Løsningen er administrativt nem for foreningen, men renter og løbetid varierer fra ejer til ejer, og der skal udarbejdes særskilte sikkerhedsdokumenter.
3. Brugerbetaling/egenkapital
   Projektet betales kontant af de deltagende ejere. Dermed undgås låneomkostninger, men det kræver, at alle har likviditet.

Fordelingsnøgle og fællesbidrag

Vælger foreningen fælleslån, indregnes afdrag og renter i fællesbidraget. For at sikre ret- og rimelighed bør der samtidig oprettes en intern fordelingskonto, der fordeler ydelserne tilbage til altan­ejerne via en tillægsopkrævning.

Ejer- og vedligeholdelsespligt

• Bærende konstruktion & fastgørelser: Ejerforeningen ejer som udgangspunkt det, der er indbygget i facaden, og har ansvar for den strukturelle sikkerhed.
• Altanplade, rækværk og gulvbelægning: Tilfalder normalt den enkelte ejer, der har brugsret. Vedtægterne kan dog konkretisere andet.
• Inderside/underside: Typisk fælles, da skader her ofte påvirker hele ejendommen (fx nedfald eller korrosion).

En tydelig vedligeholdelsesmanual bør udarbejdes sammen med altanleverandøren, så ejer og forening præcist ved hvem der maler, smører og udskifter hvilke dele.

Forsikring og garanti

1. Entreprenørgaranti: Minimum 10 % af entreprisesummen i 2 år, herefter 2 % frem til år 5 (AB 18).
2. Bygningsforsikring: Dækker brand-, storm- og vandskader på fælles konstruktioner. Sørg for at altaner er opført i policen.
3. Indboforsikring: Dækker løsøre på selve altanen og følgeskader i lejligheden.

Ved eventuelle skader (tillukket afvanding, vandindtrængning, revner) har ejeren anmeldelsespligt til bestyrelsen, som koordinerer med forsikring og entreprenør.

Gener under byggefasen

Støj, støv og adgangsbegrænsninger kan give nabokonflikter. Sæt derfor klare rammer i entreprisekontrakten om:

• Arbejdstider (kommunale regler for byggestøj)
• Affaldshåndtering og rengøring af gård/gade
• Stillads- og kranflytninger
• Ansvar for eventuelle skader på vinduer, haveanlæg eller biler

Driftsomkostninger & eftersyn

Udover selve afdraget skal budgettet rumme årlige driftsomkostninger på 100-300 kr. pr. altan til småreparationer, rensning af afløb og maling af rækværk.

Entreprisekontrakten bør følge AB 18 eller AB Forenklet og indeholde:

• 1-års eftersyn: Funktionskontrol af fastgørelser, tætningsbånd og afløbsstuds.
• 5-års eftersyn: Korrosionskontrol og revne-/sætningstjek af facade.
• Vedligeholdelsesplan med intervaller for overfladebehandling.

Opsummering

En altan er en attraktiv investering, men stiller krav til klar økonomi, entydigt ansvar og struktureret vedligehold. Med en gennemsigtig finansieringsmodel, præcise vedtægtsændringer og en robust entreprisekontrakt kan ejerforeningen minimere risici ­- og samtidig øge både boligværdi og livskvalitet for de beboere, der træder ud på deres nye, lovlige altan.

Fra idé til altan: trin-for-trin proces og tekniske krav

En vellykket altan begynder længe før de første rawplugs skrues i facaden. Nedenfor finder du både det praktiske forløb fra idé til færdig altan og de tekniske krav, som typisk afgør, om projektet glider ubesværet gennem både myndigheder og byggeproces.

Trin-for-trin proces

1. Behovsafklaring og dialog i ejerforeningen
   • Kortlæg ønsker: størrelse, placering (gård vs. gade), materialer.
   • Afdæk stemningen blandt de øvrige ejere; facadeændringer kræver som hovedregel to-tredjedels flertal eller enstemmighed afhængigt af vedtægterne.
   • Indhent foreløbige prisidéer, så alle kender det økonomiske spænd.
2. Forprojekt med altanleverandør/rådgiver
   • Leverandøren laver skitser, 3D-visualiseringer og et overslag.
   • Rådgivende ingeniør vurderer foreløbigt bæreevne og mulige fastgørelsesmetoder.
   • Resultatet præsenteres på generalforsamling sammen med forslag til finansiering.
3. Statiske forundersøgelser og endelig visualisering
   • Prøveboringer i murværk, opmåling af bjælkelag og facadetykkelse.
   • Beregning af belastninger inkl. møblering, sne- og vindlast.
   • Tilpasning af design, så rækværkshøjde, lysindfald og redningsåbninger overholder BR18.
4. Myndighedsprojekt og ansøgning
   • Tegningsmateriale og statiske beregninger uploades i Byg og Miljø.
   • Kommunen tjekker lokalplan, bevaringsværdi og brandforhold. Altaner mod gade kræver ofte ekstra arkitektonisk dokumentation.
   • Naboorientering: Berørte naboer får 14 dage til bemærkninger.
5. Udbud og kontrakt
   • Tre indhentede tilbud sikrer konkurrencedygtig pris.
   • Entrepriseaftale jf. AB 18 eller AB Forenklet: betalingsplan, garantier og tidsfrister.
6. Udførelse
   • Montagetid typisk 1-2 dage pr. altan; kræver stillads eller mobilkran.
   • Daglig tilsyn fra rådgiver; fotojournal dokumenterer skjulte fastgørelser.
   • Midlertidig afdækning af vindueshuller for at minimere træk og regn.
7. Afleveringsforretning og ibrugtagning
   • Gennemgang af svejsninger, vandafledning og rækværkshøjde.
   • Underskriv mangelliste; evt. tilbagehold på entreprisesummen.
   • Indrapportering af færdigmelding til kommunen - herefter må altanen benyttes.
8. Driftsfase
   • 1-års og 5-års eftersyn ifølge kontrakten.
   • Fast vedligeholdelsesmanual: rengøring af afløb, kontrol af fuger og overfladebehandling.

Centrale tekniske krav

• Bæreevne og fastgørelse
  Ældre murværk kan variere fra massive tegl til hulstensvægge. Typiske løsninger:
  • Gennemgående stålprofiler forankres til bjælkelag, hvis facaden er svag.
  • Indlimede dyvler eller bolte i kompakt tegl, kombineret med pladestålbeslag.
  • Kravet er ≤ 2 mm nedbøjning ved fuld last.
• Rækværk og faldsikring
  • Min. højde 1,0 m (1,2 m over 12 m terræn).
  • Lodrette balustre max 100 mm afstand.
  • Glasfelter i hærdet/lamineret sikkerhedsglas.
• Afvanding og tæthed mod facade
  • Indbygget fald på 1:40 mod front, drænkanal og drypnæse.
  • Overgang mod væg fuges med diffusionsåben elastisk fuge; komprimeret fugebånd anbefales for bevægelse.
• Brand og flugtveje
  • Altanen må ikke reducere eksisterende redningsåbning.
  • Altandør skal kunne åbnes 90° fra båre; fri passage min. 0,8 m.
  • Stålprofiler brandklassificeres R30 ved træfacader.
• Indblik og støj
  • Skærmede sider mod nabo kan laves i matteret glas eller perforeret plade.
  • Lyddæmpende belægninger (komposit) giver 3-5 dB reduktion af trinstøj.
• Energimæssige hensyn
  • Undgå kuldebro: isolerede konsoller eller termisk brudt altankonsol.
  • Nye altandøre udføres i min. energiklasse 1 (Uw ≤ 1,3).
  • Efterisolering af lysninger kan blive nødvendig for at bevare tæthedskravet i BR18.

Ved at følge ovenstående proces og holde et skarpt øje med de tekniske detaljer, sikrer ejerforeningen sig en altan, der både er lovlig, holdbar og en fornøjelse at bruge - år efter år.